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Immobilier locatif : comment vérifier si votre investissement est rentable

23 septembre 2025

Investir dans l’immobilier est souvent présenté comme un placement sûr et rentable. Pourtant, beaucoup achètent ou construisent des maisons sans jamais vérifier si elles rapportent réellement.

Résultat : des biens sous-loués, des crédits qui pèsent et des revenus qui ne couvrent pas les dépenses.

La clé pour éviter ces écueils ? Comprendre la rentabilité locative et savoir comment la calculer.

Cet article vous guide pas à pas : de la fixation légale du loyer au calcul du rendement brut et net, en passant par la Contribution Foncière Unique (CFU), impôt incontournable mais trop souvent ignoré.

Grâce à un cas pratique concret, vous saurez exactement ce que peut rapporter votre investissement, et comment l’optimiser pour qu’il devienne réellement rentable.

1. Fixer le loyer légalement : la règle de l’Ordonnance n°1/87

La fixation du loyer n’est pas laissée au hasard. L’Ordonnance n°1/87 du 26 février 1987 stipule que :

« Le loyer d’un logement à usage d’habitation ou commercial ne peut pas dépasser 1/100ᵉ de la valeur du bien. »

Pour un logement que vous pouvez acquérir à partir de 81 millions FCFA, comme la Villa Bantu à Oasis – Le Domaine Privé d’Okala, le loyer maximum légal serait de 810 000 FCFA/mois. 81 000 000 ÷ 100 = 810 000 FCFA/mois Dans notre exemple, nous fixons le loyer à 700 000 FCFA/mois, respectant la loi et le marché local.

2. Comprendre la rentabilité locative

2.1 Rendement brut

Le rendement brut compare le revenu locatif annuel au prix du bien :

Loyer annuel : 700 000 × 12 = 8 400 000 FCFA
Prix de la Villa Bantu : 81 000 000 FCFA

Rendement brut = 8 400 000 ÷ 81 000 000 × 100 = 10,37%

2.2 Rendement net et CFU

La CFU (Contribution Foncière Unique) est un impôt annuel obligatoire pour tout propriétaire titulaire d’un titre foncier. Elle se calcule sur la valeur locative du bien avec un abattement de 5 % et un taux de 15 % pour les biens loués :

Valeur locative annuelle : 700 000 × 12 = 8 400 000 FCFA
Base après abattement : 8 400 000 × 0,95 = 7 980 000 FCFA
CFU à payer : 7 980 000 × 15 % = 1 197 000 FCFA

Rendement net :

Revenu net annuel = 8 400 000 – 1 197 000 = 7 203 000 FCFA
Rendement net = 7 203 000 ÷ 81 000 000 × 100 = 8,9 %

3. Quand la rentabilité est-elle positive ?

0 à 3 % : faible rendement, effort d’épargne élevé, comparable à un placement peu risqué.
3 à 5,5 % : rendement moyen, optimisable grâce à une bonne stratégie fiscale.
6 % et plus : équilibre idéal entre loyer et mensualité du crédit, investissement sûr.
Au-delà de 8 % : cash-flow positif, objectif recherché pour un retour sur investissement maximal.

La Villa Bantu, avec 8,9 % net, atteint ce niveau idéal.

4. Pourquoi ces calculs sont essentiels

Sécurité juridique : respecter la loi sur les loyers protège le propriétaire et le locataire.
Optimisation fiscale : intégrer la CFU permet d’éviter pénalités et mauvaises surprises.
Rentabilité réelle : seule la prise en compte de tous ces paramètres permet de savoir si l’investissement est rentable.

Avant d’acheter ou de construire, ne vous fiez pas aux impressions ou aux conseils non chiffrés.Fixer le loyer selon la loi, calculer la rentabilité brute et nette en incluant la CFU, c’est la seule manière de sécuriser votre investissement et de générer un revenu réel.Investir dans l’immobilier peut être très rentable, à condition de savoir calculer et analyser vos placements.La Villa Bantu à Oasis – Le Domaine Privé d’Okala est un exemple concret de rentabilité élevée et légale.Chez Trianon Homes, nous accompagnons nos clients pour maîtriser ces calculs et investir intelligemment, en toute sécurité.